Blog
Podatek katastralny
Nieruchomości zazwyczaj stanowią znaczną większość majątku jakim dysponują ludzie. Rynek nieruchomości często jest uważany za dobre miejsce do lokowania kapitału ze względu na wyższe zyski niż z lokat lub obligacji, a także stosunkowo niewielkie ryzyko, przykładowo w porównaniu do rynku finansowego. Z tego względu osoby bardziej majętne inwestują w nieruchomości na wynajem, a osoby dopiero dorabiające się muszą korzystać z takich ofert wynajmu. Taka sytuacja w pewnym stopniu prowadzi do nierówności społecznych. By temu przeciwdziałać przynajmniej w jakimś stopniu, stosuje się podatki od nieruchomości trafiających do jednostek terytorialnych, które następnie mogą inwestować w infrastrukturę, edukację publiczną lub w cokolwiek, co może podnieść dobrobyt danej społeczności.
Podatek od nieruchomości jest najczęściej stosowanym podatkiem majątkowym, który stosuje się we wszystkich państwach należących do OECD. W Europie zasady opodatkowania nieruchomości różnią się w zależności kraju, a nawet poszczególnych jego regionach. Można jednak wyróżnić dwa systemy opodatkowania nieruchomości: naturalny oraz wartościowy. W systemie naturalnym podatek od nieruchomości oblicza się od powierzchni nieruchomości. W systemie wartościowym wylicza się go od rynkowej wartości nieruchomości. Na rynku nieruchomości przyjmuje on formę podatku katastralnego.
Co to jest podatek katastralny i gdzie jest on stosowany?
Podatek katastralny, z łaciny podatek ad valorem, jest podatkiem od wartości nieruchomości. Wylicza się go na podstawie rynkowej ceny, którą można uzyskać przy sprzedaży danej nieruchomości, lub najwyższej rynkowej stawce rocznego czynszu w przypadku jej wynajmu. Takie formy opodatkowania nieruchomości stosuje się między innymi w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Niemczech, oraz na Litwie. Stawki w zależności od kraju oraz regionu mieszczą się w przedziale od 0,2% do około 2%. W Polsce natomiast stosuje się podatek naturalny, jednak od lat mówi się o przejściu na system wartościowy.
Zalety podatku katastralnego
Opodatkowanie nieruchomości w systemie wartościowym niewątpliwie ma wiele zalet. Przede wszystkim nie dochodzi do sytuacji, gdy za ekskluzywną kawalerkę w apartamentowcu z panoramą na całe miasto płaci się niższy podatek niż za kilkupokojowe mieszkanie na obrzeżach miasta o znacznie niższej wartości. Taka forma opodatkowania przyczynia się do zmniejszania nierówności społecznych poprzez sprawiedliwe rozdzielenie obowiązku podatkowego.
W większości przypadków, w tym w Polsce, zwiększyłoby to wpływy do budżetów jednostek terytorialnych. Jednocześnie, gdy podatek zależy od wartości, a nie wielkości nieruchomości, byłoby to zachętą dla samorządów, by zarządzać terenami w bardziej efektywny sposób, przykładowo poprzez uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego, aby przyczyniać się do realnego wzrostu wartości nieruchomości, co zwiększałoby dochody takiej jednostki terytorialnej. Odpowiednio planując inwestycje oraz przestrzeń miejską, mogą również wpływać na wartość nieruchomości. Korzystając ze zwiększonych wpływów z podatku od nieruchomości, mogą przeprowadzać potrzebne inwestycje, by podnosić wartość wszystkich nieruchomości w okolicy. W ten sposób ponownie inwestując wpływy z podatków można je pomnożyć wraz ze wzrostem wartości nieruchomości.
Podatek katastralny mógłby również spowodować, że okolice stawałyby się bardziej jednolite. W okolicach atrakcyjnych, ze względu na wysokość podatku katastralnego, zamieszkiwałyby wyłącznie osoby o wysokich dochodach. To również sprawiłoby, że proces urbanizacji, który obecny jest od lat, zostałby w pewnym stopniu uregulowany, zahamowany, lub może nawet odwrócony.
W ostatnich latach wiele mówi się o podatku katastralnym od drugiej nieruchomości. Zwolennicy takiego rozwiązania uważają, że ze względu na wysoki koszt podatku inwestowanie w nieruchomości przestanie być opłacalne, tym samym hamując rosnące ceny.
Wady podatku katastralnego
Największą wadą podatku katastralnego w porównaniu do podatku naturalnego jest obciążenie dla właścicieli nieruchomości. Utrzymanie nieruchomości stawałoby się nieraz kilkukrotnie droższe. Podatek ten nie jest też jakkolwiek powiązany z dochodem właścicieli nieruchomości. Może to prowadzić do sytuacji, gdy właścicieli droższych nieruchomości po prostu nie stać na ich utrzymanie ze względu na konieczność opłacenia wysokiego podatku. Często są to osoby starsze, które w danym miejscu mieszkały od dawna, a ze względu na rozwój miasta wartość nieruchomości wzrastała znacząco. To mogłoby prowadzić do konieczności zmiany miejsca zamieszkania, możliwe nawet, że wyprowadzki z miasta.
Wprowadzenie takiego podatku może skutkować niechęcią do remontów, utrzymywania nieruchomości w dobrym standardzie, a także, przy samej budowie – do wykańczania ich w dobrym standardzie. Może to prowadzić do sytuacji, gdy większość osób ze względu na niechęć do płacenia wyższych podatków mieszkałaby w mieszkaniach o niższym standardzie niż dotychczas, a okolice straciłyby na swojej atrakcyjności.
Wprowadzenie podatku katastralnego wiąże się też ze zwiększonymi kosztami administracyjnymi. Wymagane jest stworzenie rejestrów katastralnych, które sklasyfikowałyby oraz oceniły wartość nieruchomości. Takie rejestry musiałyby być okresowo aktualizowane w związku ze zmianami wartości nieruchomości, a zatem wiązałoby się to z koniecznością powołania do tego specjalnych urzędników. Sam proces wprowadzenia, a następnie obsługi podatku katastralnego mógłby być prawie tak kosztowny dla samorządów, jak wartość wpływów z tytułu zmiany tego podatku.
W praktyce prawie żaden podatek nie powoduje obniżki cen dla klienta końcowego. Prawdopodobnym scenariuszem byłoby przeniesienie kosztu podatku katastralnego przez właścicieli mieszkań inwestycyjnych na najemców. Nawet w przypadku, gdy część mieszkań zostałaby sprzedana ze względu na znaczny wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, co zmniejszyłoby popyt na mieszkania, ceny wynajmu zostałyby prawdopodobnie na poziomie niezmienionym lub nawet by wzrosły, jako że osoby, które nie zrezygnowałyby z inwestycji w nieruchomości, oczekiwałyby odpowiedniej stopy zwrotu.
Podatek katastralny, ze względu na brak jego powiązania z dochodem, mógłby także skutkować pogłębieniem się nierówności społecznych zamiast ich eliminacji. W miastach oraz bardziej atrakcyjnych okolicach mieszkałyby jedynie osoby, które stać zapłacić wyższy podatek katastralny. Mając na uwadze wartość nieruchomości na rynku warszawskim, wielu osób nie byłoby stać na zapłacenie takiego podatku przy aktualnych dochodach, co prowadziłoby do dezurbanizacji Warszawy.
Taki proces mógłby powodować, że osoby zamożne, mając dostęp do lepszej jakości infrastruktury oraz usług komunalnych, żyłyby w większym dobrobycie niż osoby biedniejsze, a osoby biedniejsze, nie mając dostępu do dobrej jakości usług jak szkolnictwo i ochrona zdrowia, a także bliskości lepiej płatnej pracy, nie miałyby szans na zbliżenie się do poziomu dobrobytu osób zamożnych. Taka sytuacja doprowadziłaby do segregacji społeczeństwa. Podobnie mogłoby to wyglądać na poziomie jednostek terytorialnych, w których nieruchomości są droższe, jako że rozwijałyby się dużo szybciej niż jednostki o mniejszej średniej wartości nieruchomości, prowadząc do zwiększenia różnic między dużymi miastami, a mniejszymi miasteczkami i wsiami.
Czy wprowadzenie podatku katastralnego ma sens?
Podatek katastralny sprawdza się w wielu krajach, jednak nie można jednoznacznie stwierdzić, że jest on dobrym sposobem na nierówności społeczne. W niektórych przypadkach może on nawet prowadzić do większej segregacji i pogłębienia dysproporcji w zamożności społeczeństwa. Bardzo prawdopodobne jest, że próba wprowadzenia takiego podatku spotkałaby się z mocnym oporem społeczeństwa.
Aby został skutecznie wprowadzony bez ryzyka zaburzenia życia wielu osób, a także całego rynku nieruchomości, stawka takiego opodatkowania musiałaby być na tyle niska, by nie było to bardzo zauważalne dla większości osób, a ewentualnie następnie stopniowo podnoszona. Takie rozwiązanie mogłoby wiązać się jednak z wysokimi kosztami obsługi tego podatku przez samorządy, a wpływy z jego tytułu nie byłyby wystarczająco wyższe, by było to opłacalne ekonomicznie.
Zaobserwuj nasze social media i bądź na bieżąco z Homely Estates, a nie przeoczysz kolejnych wpisów na blogu!
